知らないと損！？中古マンション購入時の仲介手数料と注意点 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産厚木

1-1.仲介手数料

中古マンションの仲介手数料は以下のとおりです。

2024年7月1日に宅地建物取引業者の報酬規程が改正され、800万円以下の不動産の売買の場合、売主買主双方から受け取れる仲介手数料の上限が最大33万円（30万円×1.1）となりました。従来は売買物件が400万円以下のときに仲介手数料の上限が19.8万円（18万円×1.1）で、売主からのみ受け取ることができていました。しかし、この改正によって購入者も仲介手数料が発生するようになりました。（参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）
ただし、これは住宅購入者に対して不動産会社が説明し、合意が得られた場合に33万円が適用されるものです。

1-2.頭金

住宅購入の際に一部を最初に支払う現金のことを頭金と言います。主に以下のような役割があります。

・住宅ローンの借入額を減らす
・住宅ローンの審査を通りやすくする
・月々の返済額を抑える

頭金を用意することで住宅ローンの借入額や支払う利息などが減ります。しかし、余裕資金をすべて頭金にすると病気やケガなどの急な出費の際に困るため、少し余裕を持った額を頭金にするようにしましょう。

2023年度フラット35利用者調査によると、購入する物件の価格の17％ほどが多いようです。

1-3.手付金

手付金は売買契約の際に住宅の買主が売主に対して渡すお金のことで、売買代金の一部として5%〜10%ほど支払います。手付金は住宅ローンでは支払うことができないため、もし用意が難しい場合は親族に頼ったり、売主に減額できないか交渉したりする必要があります。

1-4.その他諸費用

中古マンションの購入には物件価格の6％〜9％ほどの諸費用がかかります。具体的には、以下のようなものがあります。

・印紙税
・インスペクション費用
・住宅ローン関連費用（手数料・保証料・保険料など）
・火災保険料
・登記費用
・不動産取得税
・固定資産税
・引っ越し費用

これらの諸費用は購入する物件によって変動するため、不動産会社に具体的な費用を確認するのがオススメです。また、中古マンションを購入する際にリフォームを検討している場合はその金額も含めて考えておきましょう。

2-1.転職をする場合は住宅ローン融資実行後にする

中古マンションを買う際は住宅ローンを組むのが一般的です。審査では収入の安定性が重視されるため、転職を考えている方は注意が必要です。多くの金融機関では審査項目や基準に勤続年数を入れているため、転職をする場合は住宅ローンの融資が実行された後にすると安心です。
ただし、転職によって収入が減り、月々のローン返済が困難になる可能性もありますので、慎重に検討する必要があります。

2-2.資金計画を立てて出費に備える

様々な物件を見比べて良い物件を見つけても「費用的に難しい...」となる可能性があるため、事前に資金計画を立てておくのがオススメです。ご自身で考えるのは難しい面もあるので、お気軽にご相談ください。

資金計画の際には、管理費と修繕費を事前に把握し、今後上昇するリスクを考慮しましょう。少額の上昇の場合でも、今後も払い続けることを考えると無視はできない点になります。また、固定資産税も意識します。固定資産税は毎年かかるもので、固定資産評価額に1.4%をかけた額になります。固定資産評価額を知るには不動産がある市区町村の税課窓口で固定資産課税台帳を閲覧する必要があるため、本人確認書類をもって窓口へ行ってみてください。
家族構成や車の有無、どんな不動産を購入したかによって毎月の返済可能額は変わってきますので、ご自身の状況から毎月いくらまでであれば無理なく返済できるのか考えておきましょう。

2-3.市場価格を把握しておく

中古マンションの売主は住宅ローンの残債以上で売却したいと考えているため、相場よりも高値で売り出されることが多くあります。損をしないためにも、市場価格を把握しておくようにしましょう。市場価格の調査には、不動産情報ライブラリかポータルサイトのいずれかを使用しますが、馴染みのあるポータルサイトを使うのがオススメです。
不動産情報ライブラリでは過去の取引事例を参照でき、ポータルサイトは現時点で売りに出されている物件の価格を確認することができます。中古マンションを購入したいと思うエリアや条件を設定して相場を把握しましょう。

3-1.内覧で意識するポイント

■内覧を1日に詰め込みすぎない
1日のうちに何件も内覧をするのは非常に疲れます。見るべき点が多く、集中力や判断力が落ちてしまう可能性があるため、多くとも1日3件程度に留めておきましょう。

■共用部の管理状況に問題はないか確認する
エレベーターや廊下、エントランス、ゴミ捨て場といった共用部を注意深く見ておくことで、マンションの住人のモラルがわかってきます。掲示板を見て、ルールや騒音について注意する内容の張り紙がされているか、ということも見ておきましょう。

■日当たりや眺望が悪くないか確認する
日当たりや眺望が悪いマンションは暮らしにくさだけでなく資産価値にも影響を与えてしまいます。起床時に日光に当たれない、洗濯物がなかなか乾かないといったデメリットにつながるため、内覧時には寝室、洗濯物を干す場所を想定して確認しておくのがオススメです。

■点数方式で考える
内覧の際に「買うか買わないか」の選択肢しかない場合、判断に迷うことが多くなります。内覧中に良いと思った点、気になっている点についてメモしておき、ご自身が求める条件と照らし合わせつつ＋10点、－5点という形で点数をつけていくと、判断しやすくなります。

3-2.管理費・修繕積立金の滞納者が多い物件は避ける

修繕積立金の滞納者が多いマンションは、管理会社や管理組合が機能しておらず、修繕計画が遅延したり、ルールを守らない住民が多い可能性があります。滞納によって修繕計画が遅延すると、建物や設備が老朽化し、資産価値も下がってしまいます。管理費や修繕計画が適正なのかを判断するためにも、マンション管理士などの専門知識を持つ人にチェックを依頼すると安心です。

3-3.売主へ確認しておくことを忘れない

中古マンションの売主がなぜ売却を決めたのか、次の住居が決まっているかなどを確認することは、交渉やスケジュールの調整に役立ちますし、トラブルを回避することにも繋がります。売却理由が個人的なものであれば問題ありませんが、物件の老朽化や近隣トラブルが原因の場合、購入後にトラブルが発生する可能性があります。逆に、老朽化や売主が急いで引っ越す事情がある場合は価格交渉が有利になることもあります。
ただし、直接売主に聞くと理由によっては気分を害してしまう可能性もありますので、不動産会社に聞くのがオススメです。

3-4.立地確認を怠らない

中古マンションを選ぶ上で立地は非常に重要です。通勤・通学の利便性だけでなく生活環境全体を確認しましょう。立地確認の際は異なる時間帯に現地を訪れることをオススメします。例えば、日中は静かな住宅街でも夜間は交通量が増えて騒がしくなることが考えられます。
また、立地確認と内覧は同じ日にしないこともポイントです。立地は住宅を購入した後に変えることはできません。立地が気に入らない場合は内覧しても購入しない可能性が高いため、内覧の前に立地確認をしておくと、多くの物件を内覧する手間を省くことができます。

3-5.重要事項説明書・報告書の内容を理解する

中古マンション購入の際、不動産業者から重要事項説明書や報告書が提示されます。これらは管理費や修繕積立金の徴収状況・滞納状況について記載されています。物件に関する詳細な情報がわかるため、購入後のトラブルを防ぐために非常に重要です。わからない箇所は担当者に質問し、納得いくまで確認しましょう。

3-6.リフォーム費用の見積もりを取る

リフォーム費用が予想以上にかかることもあるため、予め見積もりを取っておくことが重要です。物件価格に加えて、リフォームにかかる総額を正確に把握して資金計画を立てることで、後から予算オーバーになってしまうリスクを避けることができます。
住宅購入前にリフォームの見積もりを取ることができますが、担当者と相談しつつ進めるようにしましょう。引渡し前までは所有者が売主のため、許可が必要になることもあるからです。

3-7.リノベーションの内容や回数を確認する

中古マンションは過去にリノベーションや修繕が行われていることがあります。内容や回数を確認し、どの部分が改修されたのか、今後さらに修繕が必要になる箇所があるのかを把握しておくことで、追加費用やメンテナンスの計画を立てやすくなります。

3-8.マンションの築年数・耐震性を確認する

マンションの築年数は資産価値や耐久性に大きく影響します。築年数が浅い物件は、メンテナンスの頻度やコストが少ないことが期待できますが、築年数が古い物件は購入価格が低くても将来的に修繕費用がかさむ可能性があります。しかし、築年数が古い場合でも管理体制がしっかりしているマンションは長持ちするので、管理状況も確認しましょう。
中古マンションの築年数別の成約物件の割合については、下記のグラフを参考にしてみてください。年々、築40年超の物件の比率が拡大しており、2023年における築40年以上の中古マンションの成約率は全体の18％に上ります。1981年以前の旧耐震基準で設計されたマンションは、耐震性についてしっかりと確認することが大切です。

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場

Q1.中古マンションはどうやって探したらいいの？

中古マンションの探し方として、インターネットで探す方法と不動産会社を利用する方法があります。インターネットでは、突然売りに出される物件もあるので、こまめに情報をチェックするのがオススメです。不動産会社を利用する場合は、希望するエリアの不動産会社に足を運びましょう。どちらか一方に絞らず、併用することで希望に合う物件を探すことで、良い物件に出会える確率が高まります。

Q2.頭金は必須？

中古マンションの購入に頭金の用意は必須ではありません。頭金がなくても購入可能です。しかし、住宅ローンの借入額が大きくなると、支払う利息が増え、融資審査が通りにくくなる可能性もあります。そのため、不動産会社と相談しながら判断するようにしましょう。