住み替えとは？マンション・戸建ての住み替えについて徹底解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産厚木

2-1.住宅ローン残債があっても住み替えはできる？

住宅ローン残債のある住宅でも、住み替えは可能ですが注意点があります。
住宅ローン返済中の住宅には、金融機関が抵当権を設定しています。これは返済不能になった場合、金融機関がその住宅を売却し残債を回収できる権利です。売却するには抵当権を外す必要があり、そのためには住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローン残債がある場合は、売却益や自己資金を使って完済することが求められます。

2-2.住み替えローンとは？

住宅ローンの完済には、売却益や自己資金を用いるのが一般的ですが、それだけでは足りない場合もあります。そんな時に利用できるのが"住み替えローン（買い替えローン）"です。このローンでは、住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れることができます。

2-3.住み替えローンって誰でも利用できる？

住み替えローンは必ずしも利用できるわけではありません。 住宅ローン残債のある物件を売却する際には、2つのパターンがあります。売却金額が住宅ローン残高を上回る「アンダーローン」と、残高が売却金額を上回る「オーバーローン」です。少しわかりづらいため、以下の図をご覧ください。住み替えローンは"オーバーローン"の場合にのみ利用でき、仮にオーバーローンであっても自己資金で完済できる場合は使用しないのが一般的です。

不動産売却は何度も経験しないため、売却前に知識を付けておくことが重要です。以下の記事も併せてチェックしてみてはいかがでしょうか。

3-1.3つの住み替え方法

不動産売買を伴う住み替えでは、「売り先行型」「買い先行型」「同時進行型」の3つの方法があります。それぞれの方法には、メリットやデメリットがあります。マンションや戸建てからの住み替えを検討の場合は、事前に把握しておき最適な方法を選択しましょう。

3-2.住み替え方法①『売り先行型』

売り先行型とは「旧居を売却後に新居を購入する方法」です。
売り先行のメリット、デメリットについて詳しく見ていきましょう。

■売り先行のメリット
・売却に時間をかけられる
→高額での売却が狙いやすい
・売却金額が確定してから新居探しができる
→資金計画が立てやすい
→金銭面での後悔を最小限に抑えられる

■売り先行のデメリット
・仮住まいが必要になることが多い
→家賃や引っ越し費用などのコストが増える可能性がある
・コストを抑えようと焦ってしまうと、新居探しに後悔が残る可能性がある

■まとめ
資金計画が立てやすい一方で、コストがかかる

3-3.住み替え方法②『買い先行』

買い先行型とは「新居を先に購入しその後、旧居を売却する方法」です。買い先行のメリット、デメリットは以下のとおりです。

■買い先行のメリット
・新居探しに十分な時間をかけられる
・仮住まいが不要、引っ越しが1回で済む
→その分のコストを抑えることができる

■買い先行のデメリット
・ダブルローン（新旧2軒分のローンを支払うこと）になる可能性がある
→旧居と新居の住宅ローンを同時に抱えるリスクがある
・売却益が不明なため、資金計画が立てにくい

■まとめ
メリットが多い一方で、住宅ローンに関するリスクに注意が必要

3-4.住み替え方法③『同時進行型』

同時進行型は「旧居の売却をしながら新居を購入する方法」です。引渡し日と入居日を同日にし、同時決済を行うのが特徴です。それでは同時進行型についてもメリット、デメリットを見ていきましょう。

■同時進行型のメリット
・仮住まい不要で、引っ越しも1回で済む
・ダブルローンを回避でき、費用を抑えられる

■同時進行型のデメリット
・スケジュール管理が手間
→売却タイミングの調整が難しく、実現が難しい
→売却が進まないと、新居購入にも影響が出る可能性がある

■まとめ
同時進行型はメリットが多い反面、慎重な計画やスケジュール調整が必要

ME Groupでは、住み替えを検討中の方に向けて「買取リッチ」というサービスを提供しています。買取リッチは、複雑なスケジュール調整が不要な買取保証サービスです。訪問査定の結果をもとに、買取価格を先に提示いたします。そのため、資金計画が立てやすく、「売り主が見つからないかもしれない」という不安も解消できます。もちろん、当社が提示した価格より高く買っていただける買い主様への売却も可能です。ぜひご検討ください。

3-5.あなたに合った住み替え方法は？

住み替え方法の違いを把握していても、状況に合せた選択をするのは難しいものです。
そこで本節では、各物件種別に適した住み替え方法をご紹介します。ただし、具体的な状況やご希望によって最適な選択肢は異なるため、実行前に不動産会社に相談するのがオススメです。

■新築戸建て（建て売り）への住み替え
買い先行型になるケースが多いです。新築戸建ての購入は、引渡しまでの期間が短いのが特徴です。そのため、旧居の売却が決まる前に購入が決まってしまうことがよくあります。

■注文住宅への住み替え
買い先行型がオーソドックスです。注文住宅は完成までに3〜4ヶ月かかるため、同時決済は難しいと言われています。ダブルローンには注意が必要です。

■中古戸建てへの住み替え
同時進行型が実現できる可能性が高いです。新築戸建てや注文住宅と比較するとタイミングが調整しやすいのが特徴です。売主や不動産会社へ同時決済を希望している旨を伝え、相談してみるのがよいでしょう。

■マンションへの住み替え
新築・中古問わず買い先行型になるケースが多いです。しかし中古マンションの場合は、入居時期が調整できる可能性があり、同時進行型を実現できる場合もあります。

■住宅ローン残債がある場合の住み替え
売り先行型がオススメです。買い先行型を採用した場合、旧居の売却金額が不明なため、資金計画が立てにくいデメリットがあります。そのため一般的には、売り先行型の方がスムーズに進むことが多いです。

4-1.住み替えの手順

住み替え方法が決まったら、次に流れや手順を確認しましょう。住み替えの手順は先述した「売り先行型」「買い先行型」「同時進行型」の3つの方法で異なります。ご自身の希望する方法に応じた、手順を確認しておくことが大切です。

4-2.売り先行型の住み替え手順

売り先行型の手順は、以下のとおりです。

4-3.買い先行型の住み替え手順

買い先行型の手順は、以下のとおりです。

4-4.同時進行型の住み替え手順

同時進行型の住み替え手順は、以下のとおりです。