不動産売却時の確定申告のやり方とは？必要書類まで徹底解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.そもそも確定申告とは？

確定申告とは、1年間の収入やそれに対する税金を計算し、税務署に申告して納めるための手続きです。不動産売却で得た利益は"所得"として扱われ、給与所得とは別に申告が必要です。

1-2.確定申告は原則必要

不動産売却における確定申告は、基本的には必要とされています。ただし、全ての方に必須となるわけではなく、売却した物件や個人の状況によって不要となる場合もあります。どのような場合に確定申告が必要なのか、または不要なのかを次章より確認していきましょう。

1-3.確定申告が必要なケース

不動産売却時に確定申告が必要となるケースは、大きく分けて2つあります。1つ目は「譲渡所得が発生した場合」、2つ目は「税金の控除措置や特例を利用する場合」です。譲渡所得の有無を確認するためには、以下の計算式を参考にしてみてください。計算結果がプラスの場合、確定申告が必要となります。

譲渡所得＝売却価格−(取得費＋譲渡費用)
※取得費：仲介手数料や登記費用などの購入にかかった諸費用
※譲渡費用：仲介手数料や解体費用などの売却に関連する費用

また、税金の軽減を目的とした控除措置や特例を利用する場合も、確定申告が必要です。これらの控除や特例については、4-1.STEP1.「控除や特例の確認」で詳しくご紹介しています。

1-4.確定申告が不要なケース

譲渡所得が発生しない場合、確定申告は不要です。先ほどご紹介した計算式により、売却価格から諸経費を差し引いた結果がマイナスになった場合です。計算結果がプラスマイナスゼロになった場合も、確定申告は不要になります。

1-5.確定申告が不要でも申告するべき？

確定申告が不要な場合でも、申告をオススメします。譲渡所得が発生していない場合でも、申告することで税金が軽減される可能性があります。一定の条件を満たすと「損益通算」や「繰越控除」などの特例を利用でき、税金を減らすことができます。損益通算と繰越控除の詳しい内容は以下のとおりです。

■損益通算とは
損失と他の所得を相殺し税金を軽減できる制度
■繰越控除とは
譲渡損失を最長3年間繰り越して税金を軽減できる制度

※各項目の詳細は国税庁ホームページよりご確認ください。

2-1.Q1:不動産売却の確定申告はいつ行うの？

A:確定申告は売却した翌年の、2/16から3/15までに行います。
日付が土・日・祝日にあたる場合は、翌日または翌々日の平日が期限日になります。過ぎてしまうとペナルティが課せられてしまうため、必ず期限内に申告しましょう。なお、申告期限は社会情勢などの影響で大幅に変動する場合もあるため、事前に確認するのがオススメです。

2-2.Q2:どこに申告するの？

A:確定申告は、住所地（住民票のある場所）を管轄する税務署に提出します。
管轄税務署が分からない場合は、国税庁のサイトで調べることができますので、確認しておきましょう。

2-3.Q3:「e-Tax」って何？

A:「e-Tax」とは国税電子申告・納税システムのことです。
インターネットを通じて、確定申告から納税までの手続きをオンラインで行うことができます。窓口への持ち込みや郵送に比べて手間が少なく、時間を節約できるのが嬉しいポイントです。e-Taxにはその他にも、以下のようなメリットがあります。

・源泉徴収票などの書類提出を省略できる
・申告期間中は基本的に24時間提出が可能
・税金の還付を受ける場合、通常より早く還付される

しかしe-taxを利用するには事前の準備が必要です。マイナンバーカードまたは、事前に税務署で発行してもらったID・パスワードが必要になりますので、ご注意ください。

2-4.Q4:確定申告をしないとどうなる？

A:不動産売却で利益が出ているのにも関わらず、確定申告をしないとペナルティが課せられることがあります。主なペナルティは以下のとおりです。

■延滞税の発生
・期限まで確定申告を行ったが、納付が遅れた場合に課せられる
・遅れた日数に応じてパーセンテージが変動
・納付期限から2ヶ月は7.3％、2ヶ月以降は14.6％

■過少申告加算税
・税額計算を誤って、本来より少なく納税した場合
・基本的には新たに納める税額の10％
・新たに納める税額が大きくなると、15％になる可能性もある

■無申告加算税の発生
・申告すべき所得を申告しなかった場合に課せられる
・本来の税額に応じて、課税額が変動
・50万円までの部分は15％、50万円を超える部分は20％
・300万円を超える部分は30％

■重加算税の発生
・故意に隠蔽した場合に課せられる
・本来よりも少なく申告していた場合は35％
・申告しなかった場合は40％

期限を過ぎてしまった場合は、早めに対応することをオススメします。気づいた時点で、速やかに申告を行いましょう。

2-5.Q5:税務署から届く「お尋ね」とは？

A：お尋ねは「利益の有無」や「納税の状況」を確認するためのものです。
不動産を売却した後に届くのが一般的ですが、確定申告の有無に関わらず届く場合があります。もしお尋ねが届いても慌てる必要はありません。以下の手順を参考に、落ち着いて対応しましょう。

■税務署からの「お尋ね」の対応方法
（1）中身を確認する
（2）正しい回答をして返送する
（3）確定申告が必要な場合は対応をする

4-1.STEP1.「控除や特例の確認」

まず最初に、不動産売却時に利用できる控除や特例を確認してみましょう。税金を軽減できる代表的な控除や特例には、以下のようなものがあります。

これらの控除や特例がご自身のケースに該当するかどうか、国税庁ホームページで詳しく確認してみてください。

4-2.STEP2.「必要書類の準備」

次に、必要な書類を準備しましょう。不動産売却に関する申告では、以下8種類の書類が必要です。書類によって取得場所が異なり、税務署や市町村役場、国税庁や法務局のサイトなど様々です。以下の表で確認しながら進めてみてください。また控除を適用する場合は、これら8つ以外の書類が必要になる可能性があります。

4-3.STEP3.「譲渡所得税の算出」

次に、不動産売却で発生した譲渡所得税を計算します。不動産を売却する際の税率は、所有期間によって大きく変わるため注意が必要です。詳しい計算方法については本記事では扱いませんが、『不動産・土地の売却にかかる税金は？シミュレーションを用いて解説！』という記事で詳しくご紹介しています。譲渡所得税の概要はもちろん、シミュレーションを用いた計算例まで解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

4-4.STEP4.「必要書類の作成」

次に、確定申告に必要な書類を作成します。書類作成には「手書き」と「インターネットを使った方法」の2通りがあります。不動産売却に関する確定申告はスマートフォンでの申告には対応していないため、パソコンをお持ちでない場合は手書きで申請を行いましょう。

4-5.STEP5.「書類の提出」

最後に、作成した書類を税務署へ提出します。提出には4つの方法がありますので、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選んでください。窓口は申告期限が近づくと混雑することがありますので、余裕を持って提出するのがオススメです。

■確定申告の提出方法
・税務署の窓口に直接持ち込む
・税務署の時間外文書収受箱に投函する
・郵送で提出する
・e-Taxを利用した電子申告

5-1.確定申告書第一表・第二表

確定申告書は、1年間の所得や所得税額を申告するための書類です。以前は「A様式」と「B様式」がありましたが、2023年より「B様式」に一本化されました。用紙は税務署や市役所の窓口、国税庁ホームページから入手できます。

5-2.確定申告書第三表（分離課税用）

確定申告書第三表は、不動産売却による譲渡所得とそれに伴う税額を記入する書類です。こちらも税務署や市役所の窓口、国税庁ホームページから取得可能です。

5-3.譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、不動産の所在地や売却価格、譲渡費用、代金の受領状況、取得時の購入価格を記入します。この書類は4枚構成となっており、記入漏れがないように注意が必要です。用紙は売却後に国税局から郵送されるのが一般的ですが、もし紛失した場合には税務署の窓口やホームページから再取得できます。

5-4.不動産売却時の書類

確定申告には、不動産売却時の書類も必要です。提出時には原本ではなくコピーを添付することになりますので、事前に準備しておきましょう。万が一紛失した場合は、不動産会社に問合せてみてください。また、不動産売却に関連する測量費や解体費用なども対象になりますので、そちらの領収書を保管しておきましょう。必要な書類は以下のとおりです。

・不動産売却時の売買契約書
・仲介手数料や税金の領収書
・その他諸費用の領収書（測量費や解体費用など）

5-5.不動産購入時の書類

確定申告には、不動産購入時の書類も必要です。こちらもコピーを添付する必要があるので、事前に準備しておきましょう。「購入時の売買契約書が見つからない」とお困りの方もいらっしゃるかもしれませんが、添付できなくても確定申告は可能です。ただし、税額が増える可能性がありますので、ご注意ください。必要な書類は以下のとおりです。

・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料や税金の領収書
・その他諸費用の領収書

5-6.登記事項証明書

登記事項証明書は謄本とも呼ばれ、不動産の所在地、所有者、抵当権設定などの情報を記載した書類です。不動産ごとに登記事項証明書が存在するため、土地と建物それぞれの証明書を発行する必要があります。戸建てであれば「履歴全部事項証明書」、マンションであれば「履歴一部事項証明書」を発行してください。登記事項証明書は法務局で取得でき、「登記・供託オンライン申請システム」を利用したオンライン取得も可能です。オンラインでの取得は、手数料が安くなるという利点もあります。

5-7.本人確認書類

確定申告には、本人確認書類が必要です。マイナンバーカードや個人番号付き住民票、運転免許証などのコピーを提出します。ただし、インターネットで申告する場合は、本人確認書類の提示や写しは不要です。

5-8.源泉徴収票

給与所得者の方は、源泉徴収票も準備しておきましょう。確定申告書には給与所得に関する記載欄があり、源泉徴収票の内容を転記する必要があります。紛失してしまった場合は、勤務先に再発行を依頼してください。