【地震に強い家が欲しい方へ】耐震基準と耐震等級3について解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産厚木

1-1.耐震基準とは

耐震基準とは、「建物の安全性を確保するために、最低限満たすべき耐震の基準」を指します。
建築基準法や建築基準法施行令によって定められており、建設時は耐震基準を必ず守らなければいけません。大きな地震が起こるたびにアップデートされており、「旧耐震基準」「新耐震基準」「現行耐震基準」の3つがあります。新耐震基準が最新だと勘違いしてしまう方が多いのですが、「現行耐震基準」が最新の耐震基準となっています。 それぞれの基準について、以下の図で確認しましょう。

1-2.耐震基準の注意点

中古戸建ての購入を検討されている方は、注意点も把握しておきましょう。
大幅な改定がなされた新耐震基準は、1981年に制定され6月に施行されました。そのため1981年の5月31日までに申請が受理された建物は「旧耐震基準」、6月1日以降に申請が受理された建物は｢新耐震基準｣に該当します。適用されている耐震基準の調べ方は色々な方法がありますが、売主や不動産会社に「建築確認日」を聞くのがオススメです。わずか1日で耐震性に大きな差が生まれるため、物件購入前にしっかり確認しておきましょう。また、現行耐震基準においても2000年6月に施行されているため、より安全な暮らしを手に入れたい方は「2000年6月以降に建築確認を受けた住宅」がオススメです。

2-1.耐震等級とは

耐震等級とは"地震に対する住宅の強度"を表す指標です。
2000年に施行された「住宅性能表示制度」に基づいて、耐震性能ごとに等級が決まっており、地震に強い家ほど耐震等級も高くなります。なお耐震等級は耐震基準とは異なり、取得は任意となっています。混同しやすいので、違いをしっかりと把握しておきましょう。

2-2.耐震等級の区分

次に「耐震等級」の区分についてご紹介します。
耐震等級は3段階に分類され、等級が上がるほど耐震性能が高いことを表します。 以下の画像を参考に、各等級について確認していきましょう。

■耐震等級1
耐震等級1は震度6〜7の大地震でも倒壊しないレベルの耐震性があります。
しかし、倒壊の可能性は低いものの、損傷を受ける可能性はあるため注意が必要です。また1-1.耐震基準とはでご紹介した、現行耐震基準を満たす水準となっています。

■耐震等級2
耐震等級1の1.25倍の耐震性能を有しており、震度6強〜7の大地震でも一定の補修を行えば済み続けられるレベルの耐震性があります。
避難所として活用される学校や病院が備えるべき等級とされています。また、耐震等級2は「長期優良住宅」の条件の一つでもあるため覚えておきましょう。

■耐震等級3
耐震性能1の1.5倍の耐震性能を有しており、震度6強〜7の地震でも軽い補修のみで住み続けることができるレベルの耐震性があります。
そのため、防災拠点として活用される消防署や警察署が備えるべき等級とされています。

3-1.耐震等級3のメリット

耐震等級3のメリットは、以下の4つが挙げられます。
それぞれの項目に関して詳しく紹介していきます。

■地震に強い家を手に入れることができる
耐震等級3の最大のメリットは、耐震等級1や2に比べて"地震に強い"ことです。
最高レベルの耐震等級3では、大地震でもダメージを最小限に抑えることができ、居住者の安全を守ることが可能です。また震災後の生活拠点がなくなったり、高額な修繕費用がかかったりという心配を軽減することができ、心理的安全性を高めることもできます。

■住宅ローンの金利が優遇される可能性がある
耐震等級3にすることで、住宅ローンの金利が優遇される可能性があります。
金融機関によって異なりますが、例えばフラット35の場合は0.25％ほど低い金利で借入をすることができます。月々の経済的負担が軽減できることもメリットの1つです。

■地震保険が割引になる可能性がある
耐震等級3の住宅は、地震保険の割引対象になる可能性があります。
割引率は契約内容や保険会社によって異なりますが、一般的には耐震等級1で10％、耐震等級2で30％、耐震等級3で50％ほど割引されます。月々の出費を抑えることができ、長期に渡って割引が受けられるのは大きなメリットになるでしょう。

■資産価値が高くなる
資産価値が高くなるのも嬉しいポイントです。
耐震等級3の家は耐震性能の高さが証明されているため、不動産市場では高値で取引される傾向があります。将来的な資産価値の確保ができるのも、耐震等級3の家を選ぶメリットです。

3-2.耐震等級3のデメリット

耐震等級3を検討している場合はデメリットも知っておくと良いでしょう。
デメリットは、以下の2つが挙げられます。 それぞれの項目に関して詳しく紹介していきます。

■費用が高くなる
耐震等級3の家は、一般的な住宅よりも高い傾向にあります。
耐震等級3のような強固な構造にするためには、材料費や建築費用などのコストが高くなります。更に「耐震等級3の家」として認定されるには、耐震等級の取得に25万〜30万円ほどかります。

■間取りに制限がかかる
耐震等級3には、間取りの自由度が下がるというデメリットがあります。
耐震等級が高くなるほどに柱や壁の数が増える傾向にあり、間取りに制約が生じてしまいます。そのためデザイン性とのバランスが取れずに悩みを抱える方も少なくありません。

3-3.耐震等級3は本当に必要なのか？

「耐震等級3は本当に必要なのか？」と感じる方も多いですが、地震に強い家を創るには必要です。
2016年に発生した熊本地震では、耐震等級1〜2の家は一部倒壊してしまったのに対し、耐震等級3の家は倒壊しなかったという結果が出ています。
熊本地震は震度7が2回発生した大地震となりましたが、耐震等級3の耐震性能の高さが伺えます。有事の際に命を守るのはもちろんのこと、"震災後も住み続けられる"という点においても、耐震等級3を検討することをオススメします。

3-4.鉄骨造でも耐震等級を確認しよう

「鉄骨造住宅は地震に強い」というイメージがありますが、構造だけで判断することはオススメしません。
鉄骨は木造に比べて素材の強度はありますが、耐震等級1の鉄骨造住宅と耐震等級3の木造住宅を比較すると、耐震等級3の木造住宅が圧倒的な耐震性の高さを誇ります。構造を問わず耐震等級を確認しておくことが、後悔しないためのポイントです。

3-5.耐震等級の調べ方

耐震等級の調べ方はマイホームの購入を検討している方と既にマイホームを持っている方によって異なります。
これから購入される方は、物件情報を確認しましょう。耐震性能の高い物件は、詳細部分に耐震等級の記載があるのが一般的です。見当たらない場合は、不動産会社やハウスメーカーに確認をしてみると良いでしょう。

既にマイホームを持っている方は様々な方法があります。物件によっては建築時に「住宅性能評価書」を作成している可能性があるため、まずは住宅性能評価書の有無を確認しましょう。見当たらない場合は必要に応じて不動産会社に確認したり、評価や診断を受けたりすることで耐震等級を調べることができます。

4-1.耐震等級3相当に注意

「耐震等級3相当の家」という言葉を目にしたことがありますでしょうか？
耐震等級3相当とは耐震等級3に相当する性能はあるものの、正式な認定を受けていない建物を指します。耐震等級3レベルの耐震性能を有しているのか定かではないため、耐震等級3相当の家を購入する際は注意が必要です。 またメリットが半減してしまうという落とし穴があります。保険料の割引や低金利の適用などのメリットを最大限享受するためにも、物件選びの際にしっかり確認しましょう。

4-2.同じ耐震等級3でも「許容応力度計算」がオスス

耐震等級3の家を購入する際は、「許容応力度計算」がオススメです。「耐震等級3の家ならどれも同じ」と思われる方が多いですが、実は構造計算によって耐震性能が異なります。
耐震等級3を取得する際は、許容応力度計算と性能表示計算の2つの方法が活用されています。許容応力度計算は柱や梁1本ごとにかかる力までを計算する、非常に緻密な計算方法を採用しています。そのため性能表示計算より、耐震性能が高いという特徴があります。計算方法による違いは大きく、性能表示計算の耐震等級3よりも、許容応力度計算の耐震等級2の耐震性能が高くなることもあるようです。地震に強い家を手に入れたいと考えている方は、許容応力度計算を用いた耐震等級3の家がオススメです。