家の売却でやってはいけないこと16選｜失敗しない不動産売却を | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産厚木

1-1.相場を把握せずに売却活動をスタートする

まずは、不動産の売却相場を把握しておくことが重要です。
「査定結果だけで大丈夫だろう」と感じる方が多いのですが、査定価格が適正かを判断するためにも、売却相場を調べておくのがオススメです。不動産の相場価格は、過去の取引事例や周辺物件の売り出し価格から調べることができます。過去の取引事例を見る場合は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」、周辺物件の売り出し価格を参考にする場合は、「不動産ポータルサイト」や「物件検索サイト」を活用しましょう。

1-2.売却スケジュールを立てずに売却を行う

売却前に必ずスケジュールを立てておきましょう。
家の売却は、すぐにできるものではありません。3ヶ月〜6ヶ月ほどかかるのが一般的で、売却活動が難航すると更に多くの時間がかかる可能性もあります。予め余裕をもったスケジュールを立てておくことで、スムーズな売却活動を行うことが可能です。

不動産売却の流れについては下記のページで詳しく説明をしております。併せてチェックしてみてはいかがでしょうか。

1-3.査定価格だけで不動産会社を選定する

査定価格だけで、不動産会社を決めるのはオススメしません。
査定価格は売却予想価格のため、必ず査定価格で売却できるという訳ではありません。「査定価格が高いから」という理由だけで判断せず、査定結果の根拠や理由まで確認するのがオススメです。他にも、連絡のスムーズさや売却実績、地域に根ざしたネットワークを持っているかなどを確認し、信頼できる会社を選定しましょう。また売却を成功させるためには、できるだけ複数の会社で査定を行い、適正価格をしっかりと見極めることも大切です。

不動産査定については下記の記事でも詳しく説明をしております。不動産売却における査定方法や、売却を成功させるためのコツをご紹介していますので、併せてチェックしてみてはいかがでしょうか。

1-4.不動産売却の方法や、媒介契約を理解していない

家の売却では物件や状況に合った方法や、媒介契約を選択することが重要です。
どちらも売却活動の成否にも関わる重要な要素となるため、しっかりと知識を持っておきましょう。
売却方法には"仲介と買取"の2つがあり、仲介は「不動産会社に買主を探してもらう売却方法」、買取は「不動産会社が家を買い取ってくれる方法」です。仲介を選択した場合、売却までに3ヶ月〜6ヶ月ほどかかりますが、相場価格で売却ができる可能性が高いです。一方、買取を選択した場合は、仲介に比べて売却価格が低くなりますが、すぐに売却することができます。売却価格は物件によって異なりますが、戸建ての場合は売却相場の5〜8割程度、マンションは7〜8割程度となるのが一般的です。また、解体が必要な物件は、売却相場の5割程度とかなり低くなります。

また、媒介契約には"一般媒介・専任媒介・専属専任媒介"の3つの種類があります。以下を参考に、それぞれの特徴を確認しましょう。

1-5.不動産売却にかかる費用を把握していない

不動産売却には費用が発生するため、事前に把握しておき資金計画を立てることがポイントです。資金計画を立てずに家を売却した場合、結果的に利益を得ることができなかったというケースも少なくありません。スムーズな売却をするためにも、不動産売却にかかる費用を把握しておくのがオススメです。

■不動産売却にかかる費用
・仲介手数料
・税金（印紙税・登録免許税・譲渡所得税）
・司法書士への報酬
・測量費用
・引っ越し費用

1-6.独断でリフォーム・リノベーションや解体を行う

リフォーム・リノベーションや解体をする場合は、事前に不動産会社に相談するのがオススメです。特に築年数が経過している物件は、「リフォームをすれば早期に、より高く売れるのではないか？」と考える方も少なくありません。しかしながら、リフォーム・リノベーションには費用がかかります。内容によっては買手の好みに合わず、買手が見つかりにくくなり、最終的に費用を回収できないケースもあります。リフォーム・リノベーションや解体を検討している方は、必ず不動産会社に相談しましょう。

1-7.ローン契約中の金融機関に無断で売却する

住宅ローン残債がある家は、完済してから売却する必要があります。
売却予定の不動産にローンが残っている場合は、以下を参考に返済方法を検討しましょう。また、いずれの方法でも金融機関や不動産会社に相談することをオススメします。

■住宅ローンの返済方法
・完済時期を待って売却する
・自己資金で完済する
・売却益で完済する

2-1.売出し価格を希望だけで決める

売出し価格を希望だけで決めることは、契約の成否を左右するリスクが伴います。
相場からずれた価格設定では、買主の目に留まらずに売却が難航してしまったり、損失を招いたりする可能性が高くなります。不動産会社に相談のうえ、査定結果や家の売却相場を基に適切な価格設定をしましょう。

2-2.売却活動を不動産会社に任せきりにする

売却活動を不動産会社に任せきりにすることは、あまりオススメしません。
スムーズな売却をするためには、積極的に売却活動に参加することが大切です。不動産会社に問い合わせ状況などを共有して貰い、定期的に確認をするようにしましょう。また、買手がなかなか見つからない場合には、戦略を練り直すこともポイントです。

2-3.内覧前の準備を怠る

内覧は購入の意思決定を左右する、とても重要なフェーズとなります。内覧前は掃除をして、良い印象を与えるよう心がけましょう。 特に水回りのカビや黒ずみ、室内のほこり、目立つ汚れなどを重点的に掃除します。更に好印象を与えるためには、臭い対策として換気をしたり、台所の油汚れをチェックしたりしておきましょう。掃除を怠ってしまうと購入意欲を削ぐ可能性があるため、必ず事前に準備しておくのがオススメです。

2-4.売主が不利になるマイナス情報を公開しない

査定や内覧では不動産の欠陥や問題点などの、マイナスな情報も伝える義務があります。
その理由は、契約書に記載のない欠陥が見つかった場合、売主が責任を負う決まりがあるからです。よくある欠陥として、シロアリ被害、雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、土壌汚染などが挙げられます。契約締結後に上記のような問題が見つかった場合は、取引代金の減額や不動産の補修、損害賠償などの責任が問われる可能性があります。場合によっては契約が破棄されることもあるので、注意が必要です。

2-5.契約書の内容を確認しない

不動産の売買契約を締結するときは、契約内容をしっかり確認しましょう。
売買契約書に署名、捺印した後は、原則内容の変更はできません。トラブルを回避するためにも、内容を確認しておくことが重要です。特に、支払いに関する事項、引渡しの時期、契約不適合責任の期間などは重点的に確認しましょう。また、買主との間で交わした口約束は、契約書に記載がないと無効になってしまうため、注意が必要です。

2-6.買主からの価格交渉を拒否する

価格や条件の交渉は、売主にとってなかなか気が進まないものです。
しかし、全ての交渉を拒否してしまうと、売却できる可能性が下がります。売却活動が長期化する可能性があるため、基本的には交渉に応じるのがオススメです。不動産会社と相談しながら、妥協できる価格や条件を決めておき、柔軟に対応しましょう。

3-1.売買契約の締結後にキャンセルする

売買契約の締結後は、原則としてキャンセルすることができません。
売主が自己都合でキャンセルする場合は、違約金を支払うのが一般的です。違約金の金額は契約内容によって異なりますが、買主から受け取った手付金の2倍程度の金額が相場となっています。このような事態を招かないためにも、慎重に進めることが大切です。

3-2.家の中に不要物を残す

家の中に不要品を無断で残してしまうと、契約違反になる可能性があります。
不要品を残した状態で引渡しをしたい場合は、契約の過程で予め決めておくこともできますが、処分費として値下げを交渉されるケースが一般的です。買取業者に引き取って貰ったり、リサイクルショップへ売却したりという方法で処分しておきましょう。

3-3.家の売却後に確定申告をしない

不動産売却後は、必ず確定申告を行いましょう。 家を売却して得た利益は譲渡所得と言い、税務署に確定申告をする必要があります。申告を忘れてしまうと様々なペナルティが課せられ、本来払う税額よりも多い金額を支払わなければなりません。不動産売却時の確定申告は、売却翌年の2/16〜3/15に行う決まりがあります。売却時期によっては1年ほどの期間が開くため、手続きを忘れてしまうことも少なくありません。思いがけない出費を防止するためにも、しっかりと把握しておきましょう。