不動産・土地の売却にかかる税金は？シミュレーションを用いて解説！ | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産厚木

2-1.印紙税の概要

売買契約書など、書面を作成する際にかかる税金を印紙税と言います。
収入印紙を購入し、書面に貼付・消印するという方法で納税します。不動産の売買では売主と買主のそれぞれで売買契約書を作成するため、2通分の印紙代金が必要です。

2-2.印紙税は売主、買主どちらが支払うのか

印紙税は、売主と買主で折半して負担するケースが一般的です。印紙税は契約書1通につき課税されるため、各々の契約書に必要な収入印紙代を支払うという形となります。

2-3.収入印紙の購入方法

収入印紙は財務省によって発行され、日本郵便株式会社で販売されています。
郵便局や法務局、金券ショップ、コンビニエンスストアなどで購入することが可能です。また、不動産会社によっては担当スタッフが用意してくれるケースもあります。事前に担当者へ、相談してみるのがオススメです。

2-4.事前に知っておきたい"印紙税の軽減措置"

印紙税は、下記2点の条件をクリアすることで"軽減措置"を受けることができます。

■印紙税の軽減措置
・平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成する不動産売買契約書
・不動産にまつわる契約のうち、契約金額が10万円を超えるもの

※軽減措置の期間は変更となる可能性もあるため、不動産売却時に国税庁のホームページで確認するのがオススメです

また、税率は以下の表のように金額に応じて変動します。

3-1.登録免許税の概要

登録免許税とは、登記の抹消や変更にかかる税金です。
不動産売却にかかる登録免許税には以下の2種があります。

■住所変更登記
売主の現住所と登記簿上の住所が異なる際に、現住所に変更する登記

■抵当権抹消登記
住宅ローンの完済後、不動産に設定されていた抵当権を抹消する登記
ローンを完済しても、自動で抹消されるわけではないので注意が必要

※登記とは特定の財産における権利を、社会的に主張するための制度や手続き

3-2.登録免許税は売主、買主どちらが支払うのか

「住所変更登記・氏名変更登記」と「抵当権抹消登記」における税金は、売主が負担するのが一般的です。上記以外に不動産の名義人を変更する「所有権移転登記」もありますが、こちらは買主が負担するケースが多い傾向にあります。

3-3.登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法を確認しましょう。
抵当権抹消登記・住所変更登記どちらの場合でも、以下のとおりです。

■登録免許税の税額
不動産1件につき1,000円
※土地と建物は別々の不動産として考えられるので注意が必要

■計算方法
土地と建物それぞれに税額1,000円がかかるので該当するものを足す
（例）戸建ての場合：土地1筆＋建物1件→2,000円
（例）2つの土地に建物がまたがっている場合：土地2筆＋建物→3,000円

3-4.事前に知っておきたい"登録免許税の注意点"

登記に関する手続きは非常に複雑なため、司法書士に委託をするのが一般的です。税額に加えて1〜2万円ほどの手数料がかかることも頭に入れておきましょう。

4-1.譲渡所得税の概要

譲渡所得税とは、不動産購入時よりも高値で売却できた場合に支払う税金です。
不動産売却で利益が発生した場合は、ご自身の"所得"となります。そのため所得税や住民税などの税金が課せられる仕組みになっており、その税金の総称を"譲渡所得税"と呼びます。また、2037年までは復興特別所得税も徴収されるので覚えておきましょう。

4-2.譲渡所得税は売主、買主どちらが支払うのか

譲渡所得税は売主の利益に対してかかる税金のため、売主が支払うのが一般的です。譲渡所得税は分離課税という分類に該当し、税務署への申告と納税が必要です。申告期間は売却翌年の2/16〜3/15となり、売却から期間が空くケースもあるので、忘れることのないようにしましょう。

4-3.譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
また所有期間は、"不動産を売却した年の1月1日時点の年数"が基準となります。以下の表で、所有期間ごとの税率を確認しましょう。なお、所有期間が10年を超えていると「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。10年超所有軽減税率では、6,000万円以下とそれを越えた部分で税率が異なるため、注意が必要です。

※不動産の使用用途に関わらず非住居用でも同じ税率です。
※10年超所有軽減税率の特例は住居用のみ適用可能です。

4-4.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず以下の式を参考に"譲渡所得額"を算出します。
なお、譲渡所得税には一定の条件を満たすことで適用可能な"特別控除"があります。詳しくは国税庁ホームページよりご確認ください。

■譲渡所得額の計算方法
譲渡所得額 = 譲渡収入金額 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）－特別控除額

■用語の説明
譲渡所得：不動産売却で得た所得
取得費用：不動産の購入時にかかった費用
　　　　（購入代金や購入手数料、居住中のリフォーム費用などの合計）
譲渡費用：仲介手数料や印紙代など、不動産売却にかかった費用
特別控除：一定の条件を満たすと適用できる控除

次に譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

■譲渡所得税の計算方法
譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得の税額

■譲渡所得税の計算例
譲渡所得所700万円・有期間5年以下の場合
700万×39.63%＝277万　※1万円以下の金額は切り捨て

5-1.1,000万で土地を売却した場合

『売却価格：1,000万円／取得費：600万／譲渡費用：20万／所有期間5年』のケースで、シミュレーションをしていきます。

■売却価格1,000万円／取得費600万／譲渡費用20万／所有期間5年
・印紙税：売却価格＝1,000万円→5,000円
・登録免許税：土地1筆→1,000円
・譲渡所得税額：約150万
・合計税額：約1,506,000円

■譲渡所得税の詳細
売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
1,000万－（600万+20万）＝380万

譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得税額
380万×39.63%＝約150万

※100万円以下の金額は切り捨てています。
※特例や控除を加味していない金額のため、実際の納税額は変動する可能性があります。

5-2.3,000万円で、土地と建物を売却した場合

『売却価格：3,000万円／取得費：2,100万／譲渡費用：50万／所有期間7年』のケースで、シミュレーションをしていきます。

■売却価格3,000万円／取得費2,100万／譲渡費用50万／所有期間7年の場合
・印紙税：売却価格＝3,000万円→1万円
・登録免許税：土地1筆＋建物1件→2,000円
・譲渡所得税額：約172万
・合計税額：約1,732,000円

■譲渡所得税の詳細
売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
3,000万－（2,100万+50万）＝850万

譲渡所得×譲渡所得税率=譲渡所得税額
850万×20.315%＝172万

※100万円以下の金額は切り捨てています。
※特例や控除を加味していない金額のため、実際の納税額はこの金額より低くなる可能性が高いです。

5-3.購入価格が不明の土地と建物を売却した場合

『売却価格：3,000万円／取得費：不明／譲渡費用：50万／所有期間7年』のケースで、シミュレーションをしていきます。取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費として計算します。

■売却価格3,000万円／取得費2,100万／譲渡費用50万／所有期間7年の場合
・印紙税：売却価格＝3,000万円→1万円
・登録免許税：土地1筆＋建物1件→2,000円
・譲渡所得税額：約568万
・合計税額：約5,692,000円

■譲渡所得税の詳細
売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
3,000万－（150万+50万）＝2,800万

譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得税額
2,800万×20.315%＝568万

※100万円以下の金額は切り捨てています。
※特例や控除を加味していない金額のため、実際の納税額はこの金額より低くなる可能性が高いです。

納税のタイミングも、不動産売却前に覚えておきたいポイントです。
タイミングは税金によって異なるため、以下の内容を参考に「いつ、どの税金を支払うのか」を確認しておきましょう。