空き家売却は難しくない！流れや費用、税金について詳しく解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

2-1.そのままの状態で売却

修繕やリフォームを行わず、現状のまま買主に引き渡すやり方です。初期費用や手間をかけずに早く売却活動を始めたい方にオススメです。ただし、売却価格が低くなったり、買い手が見つかりにくかったりする可能性があります。

2-2.解体して売却

建物を解体し土地のみの状態で売却するやり方です。土地の状態（土地の境界、地盤の状態、法令上の制限等）が分かりやすく、新築を建てたい買主にとって魅力的です。しかし、解体費用は売主の負担となり、更地にすることで土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。建物の老朽化が激しい場合や、好立地の土地に適した売却方法です。

2-3.リフォームして売却

売却前にリフォームを行い、物件の価値を高めてから売却するやり方です。売却価格の向上や、内覧時の印象アップによる早期売却が期待できる一方で、リフォーム費用を売却価格に上乗せできずに損失が出たり、デザインが買主の好みに合わないリスクもあります。建物自体は構造的に問題ないものの、内装などが古い場合やリフォームによって価値向上が見込める人気エリアの物件にオススメです。

2-4.買取を依頼して売却

不動産会社に直接物件を買い取ってもらうやり方です。仲介手数料が不要で、条件が合えば短期間で売却が完了し、契約不適合責任も免責されることが多いのがメリットです。ただし、売却価格は市場価格より安くなる傾向にあるため、早急に現金化したい場合、通常の仲介では売却が難しい物件に適した売却方法です。

3-1.売却価格の査定依頼

所有する空き家の市場価格を把握するため、複数の不動産会社（2～3社が目安）に査定を依頼します。各社の査定額の根拠や販売戦略、担当者の対応などを比較検討し、信頼できるパートナーを選ぶための材料にしましょう。

査定方法には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（現地査定）」の2種類があるため、それぞれの特徴と自身の状況を照らし合わせて選ぶようにすると良いでしょう。

■机上査定（簡易査定）
物件の基本情報（所在地、築年数、面積など）や過去の取引事例などから、おおよその査定額を算出します。訪問なしで迅速に結果が得られるため、まずは大まかな価格感を知りたい場合に利用されます。

■訪問査定（現地査定）
担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態（内外装、設備、劣化状況など）や日当たり、周辺環境などをもとに査定額を算出します。机上査定よりも精度が高く、現実的な売却可能価格に近い金額がわかります。

3-2.媒介契約の締結

売却活動を正式に依頼するための契約が媒介契約です。売主の希望に応じて、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを選択します。それぞれの違いを理解したうえでどの契約形態が良いか考えると良いでしょう。

3-3.売却活動を開始

不動産会社が物件情報を共有するレインズというシステムへの登録（専任・専属専任の場合）や、自社ウェブサイト・不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、チラシ作成・配布などの販促活動を行います。売主は購入希望者からの内覧希望があれば協力し、不動産会社からの問い合わせや依頼事項に迅速に対応することが求められます。

3-4.重要事項説明

売買契約の締結の前に宅地建物取引士が、買主に対して物件に関する法的な規制や権利関係、契約条件などの重要事項を説明する、法律で定められた手続きです。

3-5.売買契約の締結

双方が内容に合意したら売買契約書に署名・捺印し、契約を締結します。この際、売主は買主から手付金（通常、売買価格の5～10%程度）を受領するのが一般的です。価格や引渡し条件などの交渉があった場合は、売主と購入希望者双方の不動産会社が交渉の窓口となります。

3-6.決済・物件の引き渡し

売買契約締結後、通常1〜3ヶ月程度で、契約時に合意した引渡し日に行われます。買主から売主へ売買代金から手付金を差し引いた残金が支払われ、売主から買主へ物件の鍵や関連書類を引き渡します。同時に、固定資産税などの日割り清算や、司法書士に依頼して所有権移転登記も行います。

4-1.仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買が成立した場合に支払う成功報酬が仲介手数料です。法律で上限額が定められており、例えば売却価格が1,000万円の場合、「1,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税」で39万6,000円となります。
ただし、「低廉な空き家等の特例」に該当する場合は、通常の上限を超えて、最大33万円（税込み）まで仲介手数料を受け取れるようになっています。

4-2.解体費用

解体費用は建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造）、延床面積（坪数）、立地条件（重機搬入の可否など）、アスベスト使用の有無、廃棄物の処理費用など、多くの要因によって変動します 。1坪あたりの費用目安は、木造で約4万円、鉄骨造で約6万円、鉄筋コンクリート造で約7万円です。この他に、塀や庭木、家財道具などの撤去・処分費用が別途必要になる場合があります。

神奈川県の戸建て住宅の平均床面積は、109.9 ㎡（約33坪）なので、木造33坪で計算すると、132万円になります。

4-3.譲渡所得にかかる税金

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、所得税と住民税（復興特別所得税を含む）から構成されます。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた結果がマイナス（譲渡損失）であれば、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）

取得費は不動産を購入した際の代金や建築費、購入時にかかった諸費用です。仲介手数料、印紙税、解体費用（更地で売却した場合）、測量費などが譲渡費用に該当します。土地・不動産の売却時にかかる税金についてしっかり理解を深めて資金計画を立てるようにしましょう。

4-4.相続登記費用

もし相続によって不動産を取得した場合は名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する手続き（相続登記）が必要です。この登記が完了していなければ売却できません 。登記には、登録免許税や登記に必要な書類の取得費用、司法書士に依頼する場合はその報酬が必要となります。

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
必要書類取得費用：5,000円ほど
司法書士報酬：5万円～15万円ほど

4-5.印紙税

動産売買契約書に貼付する収入印紙の代金のことで、契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まります。不動産の譲渡に関する契約書については、租税特別措置法により軽減税率が適用されています（2027年3月31日まで）。

100万円以上500万円以下：2000円
500万円以上1,000万円以下：10,000円
1,000万円以上5,000万円以下：2万円

5-1.被相続人の居住用財産（空き家）売却時の特例

相続または遺贈によって家屋や敷地を取得した相続人は、令和9年12月31日までに売却し、一定の要件を満たす場合に譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

適用要件
・相続から売却まで事業や居住などに利用していない
・売却時に現行の耐震基準を満たしている
・相続開始から3年後の年末までに売却する
・売却代金が1億円以下

5-2.相続した財産の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に譲渡した場合は、その一部を譲渡資産の取得費に加算することが可能です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

適用要件
・相続や遺贈により財産を取得
・財産を取得した人に相続税が課税されている
・相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

5-3.10年超所有軽減税率の特例

不動産を10年以上所有している場合に適用される税負担を軽減するための制度ですが、空き家の場合でも、空き家になった日から3年目の12月31日までに売却をすることで、税率が軽減されます。

適用要件
・売却年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間が10年を超えている
・自分が住んでいた家、または住まなくなってから3年後の年末までに売却した家
・災害で失われた家の土地（災害から3年目の年末までに売却）

5-4.空き家解体の補助金

空き家解体に関する補助金は各市町村ごとにそれぞれの地域の事情や財政状況に応じて個別に設計・提供しています。例えば、横浜市では「住宅除却補助制度」があります。

■住宅除却補助制度
耐震性が不足する住宅の解体費用を補助する制度で、一定の要件を満たす場合は建物の区分に応じて補助金が支給されます。旧耐震建築物の場合は50万円、新耐震建築物の場合は一般世帯20万円、非課税世帯40万円を上限として補助されます。

■建築物不燃化推進事業補助
火災の延焼リスクが高い特定の地域で、古い建築物を解体する場合や燃えにくい建築物を建てる場合の工事費に対して最大150万円の補助金が出ます。所有する空き家が対象地域か確認しておくことで、コストを抑えつつ空き家の解体が可能です。